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| Dúvida comum na construção civil: quando usar o INSS da obra e quando utilizar o CNO no registro da obra. (IA) |
Se você vai construir ou já iniciou uma obra, provavelmente ouviu falar do INSS da obra e do CNO (Cadastro Nacional de Obras). Esses termos causam muitas dúvidas, mas são essenciais para que sua construção fique dentro da lei e não tenha problemas na hora de registrar o imóvel ou obter o Habite-se.
Neste guia completo, você vai entender o que é o INSS da obra, como funciona o CNO, quando é obrigatório, como calcular, onde resolver e quem pode ajudar.
O que é o INSS de obra?
O INSS de obra é a contribuição previdenciária incidente sobre a mão de obra utilizada na construção civil.
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Serve para garantir os direitos previdenciários (aposentadoria, auxílio-doença, pensão etc.) dos trabalhadores da construção.
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A responsabilidade pelo pagamento é do dono da obra, construtor, incorporador ou condomínio.
👉 Sem a regularização, a Receita Federal entende que a obra está irregular e aplica multas.
O que é o CNO (Cadastro Nacional de Obras)?
O CNO é um número de identificação da obra junto à Receita Federal. Ele substituiu a antiga matrícula CEI e é obrigatório em quase todas as construções.
Com o CNO você consegue:
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Declarar a obra no sistema da Receita.
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Regularizar o recolhimento do INSS.
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Emitir a CND da obra (Certidão Negativa de Débitos), necessária para averbação no cartório e obtenção do Habite-se.
Sem o CNO, não é possível finalizar o processo legal da construção.
Quando o INSS da obra é obrigatório?
O recolhimento é exigido em praticamente todas as obras que envolvem mão de obra contratada.
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Obrigatório em:
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Casas, sobrados, prédios e condomínios.
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Obras comerciais e industriais.
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Ampliações e reformas de grande porte.
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Obras públicas.
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Isento em alguns casos:
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Pequenas reformas sem contratação de trabalhadores formais.
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Obras executadas por empreitada global, quando a construtora já recolhe todos os encargos.
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Onde resolver o INSS da obra?
Hoje, o processo é praticamente todo online.
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CNO → solicitado pelo Portal e-CAC da Receita Federal.
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Declarações → via eSocial (para quem contrata empregados) ou GFIP.
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Regularização → feita pelo SERO (Sistema Eletrônico de Regularização de Obras).
Em alguns casos, pode ser necessário atendimento presencial em agências da Receita Federal.
Quem pode ajudar no processo?
Muitos proprietários têm dificuldades com os termos técnicos e sistemas da Receita. Por isso, é recomendável buscar ajuda de profissionais:
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Engenheiro ou arquiteto responsável técnico: obrigatório para fornecer ART/RRT e dados da obra.
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Contador: fundamental para lidar com declarações no eSocial, cálculos e geração de guias.
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Construtora ou incorporadora: em obras maiores, geralmente elas assumem a regularização.
Como calcular o INSS da obra?
O cálculo considera três fatores principais:
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Área construída (em m²).
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Tipo de obra (residencial unifamiliar, multifamiliar, comercial, industrial etc.).
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CUB – Custo Unitário Básico da Construção, que varia de estado para estado, e é publicado mensalmente pelo Sinduscon.
A Receita Federal utiliza o SERO para cruzar dados e estimar o valor do INSS devido.
👉 Exemplo simplificado:
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Casa de 100 m² em Minas Gerais.
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CUB do mês: R$ 2.100,00/m².
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Valor estimado da obra: R$ 210.000,00.
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Sobre a mão de obra (aprox. 20–30% do total) é aplicada a alíquota do INSS (20%).
O sistema gera automaticamente a guia de recolhimento.
Quanto custa regularizar o INSS da obra?
O valor varia de acordo com:
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Tamanho da obra.
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Local (estado/município), pois o CUB muda.
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Tipo da construção (residencial x comercial).
Em média, o custo do INSS da obra gira entre 5% e 15% do valor total estimado da construção, dependendo dos dados declarados.
Como regularizar o INSS da obra passo a passo
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Solicitar o CNO no portal da Receita Federal.
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Informar dados da obra: endereço, área construída, responsável técnico.
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Registrar trabalhadores contratados via eSocial ou GFIP.
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Acessar o SERO para apuração do INSS devido.
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Emitir e pagar a guia de recolhimento.
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Solicitar a CND da obra, comprovando que está regularizada.
Penalidades por não pagar o INSS da obra
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Multas elevadas aplicadas pela Receita.
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Bloqueio do Habite-se pela prefeitura.
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Impossibilidade de registrar o imóvel no cartório.
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Problemas em financiamentos e venda do imóvel.
👉 Em casos de fiscalização, o valor pode ser ainda maior do que o cálculo normal.
Perguntas frequentes sobre INSS da obra
1. Quem deve pagar o INSS da obra?
O proprietário, construtor, incorporador ou condomínio responsável pela obra.
2. Posso regularizar uma obra antiga?
Sim. Obras concluídas há anos também podem ser regularizadas, mas pode haver multas retroativas.
3. Preciso de engenheiro para abrir o CNO?
Sim, é necessário um responsável técnico (engenheiro/arquiteto) com ART/RRT registrada.
4. Qual a diferença entre CNO e CEI?
O CNO substituiu o CEI (Cadastro Específico do INSS), modernizando o processo de identificação de obras.
5. Preciso pagar INSS em uma reforma pequena?
Se não houver contratação de mão de obra formal (funcionários ou empreiteiros com vínculo), não é obrigatório.
Conclusão
O INSS da obra e o CNO são exigências legais indispensáveis em construções no Brasil. Além de garantir os direitos dos trabalhadores, a regularização permite que o imóvel seja registrado e vendido sem problemas.
👉 Para evitar multas e burocracia, procure um engenheiro/arquiteto e um contador de confiança assim que iniciar a obra.
Assim, você garante a legalidade do processo e evita surpresas no futuro.
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