Será que é mão de obra ruim… ou negligência do gestor?

Rachaduras que surgem do nada. Infiltrações que nunca secam. Piso que estufa poucos meses após a entrega das chaves.

A reação quase automática é conhecida:

“Essa obra é uma droga.”

E, em muitos casos, é mesmo.
Mas a pergunta que quase ninguém quer fazer — e que muda completamente o jogo — é outra:

Será que o problema é sempre a construtora?
Ou existe uma falha igualmente grave, porém menos debatida: a negligência na gestão da obra?

Vamos falar disso sem rodeios, com base técnica, visão prática e foco numa dor real de quem mora, gere ou responde por uma edificação.

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Os defeitos mais comuns em obras residenciais — e o que eles revelam

As patologias construtivas não aparecem por acaso. Elas seguem padrões bem conhecidos na engenharia e na arquitetura:

• Fissuras e rachaduras em paredes e lajes

• Infiltrações persistentes e humidade crónica

• Descolamento ou delaminação de revestimentos

• Falhas de impermeabilização

• Problemas elétricos, sobrecargas e aquecimento de circuitos

Esses problemas são sintomas, não a causa. Normalmente indicam:

• Projetos mal dimensionados ou incompletos

• Execução fora dos padrões técnicos

• Uso de materiais inadequados ou substituídos sem critério

• Falta de manutenção ou de acompanhamento técnico

Dado técnico relevante: estudos sobre patologias em edificações indicam que falhas de impermeabilização e problemas de humidade estão entre as causas mais recorrentes de danos — e também entre as mais dispendiosas de corrigir após a obra concluída.

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Existe norma técnica. Então por que o problema continua?

No Brasil, a NBR 15575 — Norma de Desempenho estabelece critérios mínimos de:

• Segurança

• Conforto

• Estanqueidade

• Durabilidade

• Vida útil dos sistemas construtivos

Na teoria, a norma deveria orientar projetos, materiais, execução e desempenho ao longo do tempo.
Na prática, a sua aplicação técnica e fiscalização variam bastante.

O que se observa com frequência:

• Aplicação parcial ou inadequada da norma

• Falta de fiscalização técnica contínua

• Ênfase excessiva apenas em prazo e custo

Quando a NBR 15575 não é respeitada, o risco de surgimento precoce de defeitos aumenta significativamente, muitas vezes com maior gravidade e custo de correção.

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Pressão por prazo e custo: o contexto que agrava tudo

Existe um pano de fundo estrutural que não pode ser ignorado:

• Déficit habitacional elevado

• Empreendimentos com margens cada vez mais apertadas

• Falta de infraestrutura adequada em muitos projetos

Esse cenário favorece:

• Cronogramas irreais

• Redução de custos sem avaliação técnica

• Substituição de materiais por opções mais baratas

• Justificativas recorrentes como:
  “Não estava no orçamento” ou “o fornecedor mudou”

O resultado é frequentemente observado na prática: mais risco, mais erros e defeitos ocultos, que só aparecem após a ocupação do imóvel.

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Afinal, quem é o responsável — técnica e legalmente?

Aqui está um ponto essencial: raramente existe um único culpado.

Responsabilidade da construtora

• Responde por vícios e defeitos construtivos dentro dos prazos legais

• A responsabilização depende de prova técnica, laudos, documentação e análise do caso concreto

Responsabilidade do gestor da obra (síndico, dono ou fiscal)

Quando o gestor:

• Não acompanha a execução

• Aceita troca de materiais sem análise técnica

• Ignora não conformidades

• Autoriza “soluções paliativas” para cumprir prazos

Essa omissão pesa — e muito.

 A jurisprudência brasileira já reconheceu, em casos específicos, que a ausência de fiscalização adequada pode contribuir para a caracterização de corresponsabilidade, dependendo das circunstâncias, dos contratos e das provas técnicas apresentadas.

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Obra ruim ou gestão negligente?

A resposta mais honesta costuma ser: os dois.

Os cenários mais comuns são:

 Projeto falho + execução ruim → alta probabilidade de problemas
 Projeto correto + execução falha → obra mal executada
 Projeto e execução corretos + gestão inexistente → aumenta significativamente a probabilidade de defeitos decorrentes de negligência

Sem esquecer dos vícios ocultos — defeitos que só se manifestam com o tempo e exigem investigação técnica especializada.

Antes de apontar culpados ou iniciar qualquer ação, a perícia técnica é indispensável.

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A solução prática: como agir de forma técnica e estratégica

Se o objetivo é corrigir falhas, proteger-se legalmente ou evitar prejuízos maiores, este é o caminho mais seguro:

1. Documente tudo

• Fotos e vídeos com data

• Registos de conversas, e-mails e mensagens

• Orçamentos e relatórios

2. Solicite uma vistoria técnica independente

• Laudo de engenheiro ou arquiteto

• Sem laudo, a prova técnica fica frágil

3. Revise contratos e memoriais descritivos

• O que foi prometido?

• O que foi efetivamente entregue?

• Quais são os prazos e garantias?

4. Notifique formalmente

• Comunicação escrita e protocolada

• Solicite correções com base técnica

5. Em caso de resistência

• Busque apoio técnico e jurídico

• A maioria das ações só avança com prova de falha técnica ou omissão de gestão

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Provocações para quem vive ou gere uma obra

• Por que pequenas não conformidades são ignoradas até se tornarem grandes prejuízos?

• Em que momento o prazo deixa de ser meta e vira desculpa para atalhos técnicos?

• Será que a obsessão pelo menor preço não alimenta uma indústria inteira de manutenção corretiva e pós-obra?

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Conclusão prática

Para moradores

• Ao primeiro sinal de problema, solicite vistoria técnica

• Guarde toda a documentação

• Não aceite “consertos paliativos” sem registo formal

Para síndicos e gestores

• Exija o cumprimento da NBR 15575 e do contrato

• Documente a aceitação dos serviços

• Recuse materiais sem ficha técnica

• Registe fotograficamente etapas críticas:

  • Impermeabilização

  • Sistemas elétricos

  • Estrutura e fundações

Gestão técnica não é custo. É prevenção de prejuízo.

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Muitos problemas em obras não surgem do nada — eles são reflexo direto de falhas na gestão, planejamento e controle.

Para entender melhor como essas falhas se manifestam na prática, veja também:

👉 Assistência Técnica na Construção Civil: por que esse setor é essencial
👉 Empreiteiro abandonou a obra? Veja como evitar prejuízo
👉 Síndico hoje: como a manutenção predial influencia suas responsabilidades

Este artigo tem caráter informativo e educativo. Não substitui laudo técnico, perícia especializada ou assessoria jurídica. Cada caso deve ser analisado individualmente por profissionais habilitados.