Atualizado em janeiro de 2025.
Se você está construindo, deixa eu te falar uma verdade:
A maior dúvida não é o que é CNO.
Não é o que é SERO.
É essa aqui:
“Quanto isso vai doer no meu bolso?”
E o problema é que muita gente só descobre o valor quando precisa do Habite-se — e aí já não dá mais para organizar nada.
Então vamos fazer a conta como ela realmente funciona.
Em média, o INSS da obra pode variar entre 5% e 15% do valor estimado da construção, dependendo da organização da documentação e da forma de contratação da mão de obra.
Como a Receita calcula o INSS da obra
A Receita Federal não pergunta quanto você acha que gastou.
Ela faz uma estimativa baseada em:
- Tamanho da obra (m²)
- CUB do seu estado
- Percentual estimado de mão de obra
- Alíquota previdenciária
E daí sai o número.
Vamos fazer uma conta juntos (sem complicar)
Passo 1 – Estimando o custo da obra pelo CUB
Suponha que você vai construir uma casa de 100 m² e o CUB do seu estado esteja em R$ 2.100 por metro quadrado.
Multiplicando esses dois valores, temos o custo estimado da construção:
100 × 2.100 = R$ 210.000
Esse é o valor que o sistema usa como base inicial.
Passo 2 – Quanto disso é considerado mão de obra?
Agora vem uma parte importante.
A Receita costuma considerar que entre 20% e 40% do valor total da obra corresponde à mão de obra.
Para nosso exemplo, vamos usar 30%, que é um percentual comum.
R$ 210.000 × 30% = R$ 63.000
Esse é o valor estimado da mão de obra.
Passo 3 – Aplicar a alíquota de 20%
Agora que sabemos que a mão de obra estimada é de R$ 63.000, aplicamos a alíquota previdenciária de 20%.
R$ 63.000 × 20% = R$ 12.600
Estimativa de INSS da obra: R$ 12.600
Percebe que não é um valor pequeno?
E isso é apenas uma estimativa básica.
Aqui está o “pulo do gato”
Se você registra tudo certinho, a conversa muda.
Quando você:
- Registra funcionários no eSocial
- Recolhe INSS mês a mês
- Guarda notas fiscais de material
- Formaliza contrato com empreiteiro
O cálculo deixa de ser presumido.
Ele passa a ser baseado na sua folha real de pagamento.
E é aqui que muita gente consegue pagar menos do que pagaria na estimativa automática.
Comparando na prática
Situação 1 – Obra desorganizada
Casa 150 m²
Valor estimado: R$ 315.000
Mão de obra presumida (30%): R$ 94.500
INSS (20%): R$ 18.900
Situação 2 – Obra organizada
Folha real registrada: R$ 70.000
R$ 70.000 × 20% = R$ 14.000
Diferença: quase R$ 5.000 a menos.
Quanto o INSS representa no custo total?
- Obra organizada: entre 5% e 8% do custo total
- Obra irregular: pode chegar a 10% ou 15%
Importante: esta é uma simulação estimativa
Os cálculos apresentados neste artigo têm finalidade educativa e servem apenas como estimativa para ajudar o proprietário a entender a lógica da cobrança.
O valor definitivo do INSS da obra é apurado oficialmente por meio do SERO (Sistema Eletrônico de Regularização de Obras), com base nas informações declaradas à Receita Federal, documentação apresentada e regras vigentes no momento da regularização.
Fatores como:
- Tipo exato da obra
- Forma de contratação da mão de obra
- Existência de retenções ou compensações
- Atualização mensal do CUB
- Eventuais contribuições adicionais
podem alterar o valor final.
Este conteúdo não substitui orientação contábil ou técnica específica para cada caso.
Conclusão
O INSS da obra depende de:
Área × CUB × percentual de mão de obra × organização da obra.
Se você constrói no improviso, paga no susto.
Se você organiza desde o começo, paga o justo.
Perguntas Frequentes
1. Quanto custa em média o INSS de uma obra?
Normalmente varia entre 5% e 15% do valor estimado da construção, dependendo da organização da obra e da forma de contratação da mão de obra.
2. O INSS da obra é obrigatório?
Sim, em praticamente todas as obras que envolvem contratação de mão de obra. A regularização é necessária para emitir a CND e averbar o imóvel.
3. Dá para pagar menos INSS na obra?
Sim, desde que tudo seja feito legalmente. Registrar trabalhadores, declarar corretamente e guardar notas fiscais pode reduzir a base de cálculo presumida.
4. Se eu não pagar o INSS da obra, o que acontece?
Você pode ter dificuldades para obter Habite-se, registrar o imóvel e poderá sofrer multas e autuações.
5. Pequena reforma precisa pagar INSS?
Se não houver contratação formal de trabalhadores, normalmente não há exigência. Mas cada caso deve ser analisado individualmente.
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📌 Link sugerido: https://www.papoobra.com.br/2025/10/inss-de-obra-cno-o-que-e-como-funciona.html
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